盤錦市人民政府關于化解房地產庫存的若干意見
發布時間：2016-12-03
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盤政發〔2016〕24號
各區、縣人民政府，遼東灣新區、遼河口生態經濟區管委會，市政府各部門、各直屬機構：
為有效化解全市房地產庫存，加快“十三五”時期新型城鎮化建設進程，為經濟增長注入持續動力，推進全市房地產業健康發展，根據國家和省有關政策精神，在繼續落實我市《關于促進2015年房地產業平穩健康發展的意見》及《關于促進房地產業長遠平穩健康發展的實施意見》基礎上，結合我市實際，提出如下意見：
一、各區縣、經濟區是推動本地區房地產市場健康發展、化解房地產庫存工作的責任主體。要切實開展本地區房地產庫存情況的調查摸底工作，按月匯總分析四類庫存變化情況，因地制宜采取措施，力爭用2年時間將房地產庫存調整到合理水平。
二、下決心管控土地出讓。統籌安排住房的建設總量、供應結構、空間布局和開發進度等。做到住房土地供應量與住房庫存量掛鉤，庫存量在消化到合理水平前不新增土地供應量；做到住房新開工量與住房銷售量掛鉤，年度新開工量控制在上年度銷售量50%以內。合理控制開發用地供應節奏，減少房地產開發用地供應。庫存嚴重的地區要暫停供應房地產開發用地。已供應、未開發的房地產開發用地可申請轉換用途或調整商住比例。
三、鼓勵農民進城購房，全面推進居住證制度。發展農業適度規模經營，積極探索農民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制，在大洼區先行推進國有農場職工住房及用地使用權轉讓試點，適當時機在全市推廣，在試點范圍內鼓勵農民用自有住房按等價原則置換開發企業存量房，鼓勵開發商對農民宅基地進行復耕，政府以建設用地進行置換，由開發企業建設新農村。推動居住證持有人享有與當地戶籍人口同等的住房保障權利，將符合條件的農業轉移人口納入當地住房保障范圍。按照就近入學的原則，農民工子女可在居住地接受義務教育、在就學所在地參加中考，與當地學生享受同等待遇。
四、加快培育發展住房租賃市場。建立購房與租房并舉、市場配置與政府保障相結合的住房制度。積極培育住房租賃經營機構，推進住房租賃規模化、專業化經營。鼓勵房地產開發企業將其持有庫存商品房向社會出租。拓展住房租賃機構融資渠道，推進房地產投資信托基金試點。鼓勵各類閑置房源進入租賃市場，多渠道增加供應。實行市場租金、分檔補貼，支持從租賃市場籌集公共租賃住房房源。
五、加大住房公積金貸款支持力度。住房公積金個人貸款最低首付比例為20%，貸款額度最高上調至80萬元，還貸年齡延長至法定退休年齡后5年。擴大住房公積金覆蓋范圍，逐步將符合條件的農民工和個體工商戶納入住房公積金體制。加大對個體經濟、私營經濟、混合所有制企業、外資經濟等非公有制經濟單位的擴面力度，做到應繳盡繳。
六、加快推進城鎮棚戶區和城中村改造，提高棚改貨幣化安置比例。堅持“實事求是、盡力而為、量力而行、如期完成”的工作原則，破解資金籌措難、征收拆遷難、后期管理難等問題，確保完成全市棚戶區改造任務。將棚改貨幣化安置比例提高至70%。通過搭建平臺組織棚改居民團購住房，采取貨幣化安置的棚改居民購買商品住房時，購房成交價格不超過貨幣補償額的，免征新購房屋契稅；購房成交價格超過貨幣補償額的，差價部分契稅由區縣、經濟區予以全額補貼。支持開發企業適當調整套型結構，滿足棚改居民住房需求。
七、實行契稅補貼政策。對新建商品住宅及二手住宅交易繳納的契稅全額補貼，對新建非住宅交易繳納的契稅按50%予以補貼，補貼資金由區縣、經濟區財政承擔（補貼時限截止至2016年12月31日）。鼓勵開發企業實施成本核算，組織團購，采取讓利促銷手段，促進商品房銷售。
八、認真辦好房交會。2016年，全市至少召開3次房交會。
九、落實住房貨幣化補貼政策。享受住房貨幣化補貼政策的職工，購買新建商品住房，經本人申請，可提前領取住房貨幣化補貼資金。
十、開發項目位于城區及郊區的，房地產企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率為10%；開發項目位于其它地區的，房地產企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率為5%。
十一、非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率調整至2%，普通住宅土地增值稅預征率調整至1.5%。對房地產企業經批準建設且建成后無償移交政府部門的學校用地，暫不征收城鎮土地使用稅。
十二、對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
十三、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
十四、促進樓宇經濟發展。提高審批效率，引導企業對現有閑置樓宇根據實際需要進行改造，完善相應功能，發展樓宇經濟，促進大眾創業、萬眾創新。鼓勵將符合條件的商品房和閑置建筑改造為“電商”用房、“創客空間”等。允許從事電子商務、創新產業的小微企業和自由職業者將住宅、公寓登記注冊為營業場所。樓宇改造出租后，產生的土地使用稅由區縣、經濟區全額補貼。
十五、鼓勵房地產企業降價促銷、并購重組。通過加強宣傳和政策引導，增強房地產企業對市場未來合理預期，在供給端鼓勵房地產企業適當降低房價。促進房地產企業兼并重組，防控企業資金緊張風險，實現資源的優化配置和合理流動，進而提高產品品質，促進商品房銷售。鼓勵開發企業根據市場需求，調整住宅套型結構。
十六、支持首套房貸款申請。實行居民申請貸款購買首套房“認貸不認房”政策，即居民及其家庭首次申請貸款或貸款已還清、再次申請貸款購買普通商品住房的，均視為首套房貸款申請。各商業銀行和住房公積金管理機構應對首套房貸款申請給予支持，按相關規定執行首套房首付比例、貸款利率等優惠政策。
十七、清理涉及房地產的不合理收費、押金、監管資金等。無法律、法規明確規定的，堅決取消；收費標準過高的，適當降低。
十八、進一步梳理房地產開發建設審批流程。未按期限要求向社會公開或已公開但未在清單中的審批環節和收費項目，相關部門或單位不得實行審批或收費。
盤錦市人民政府
2016年6月7日
